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广州运到咸阳杨陵区货运公司特快直达物流地产正逐渐走进大众视野。2月中旬，亚太地区最大不动产管理公司ESR完成一宗华东地区总面积逾55万平方米物流及工业资产组合收购，这是华东地区迄今最大规模物流及工业资产组合交易。而自2021年6月21日上市交易以来，首批仓储物流类公募REITs较认购价大幅增长，有机构预计，2022年其对于投资者的吸引力仍将持续。但目前物流地产暴露的结构性问题也愈发明显。交易量增幅超50%物流地产在2021年交易量和需求量都有较大增幅，根据仲量联行统计，2021年物流地产大宗交易量的增幅高达50%以上。远洋资本董事总经理张煜华表示：“中国高标准物流园大致规模约为8000万平方米（已完工），预计2022年底增长至1亿平方米左右。中国整体物流地产市场存量为10.6亿平方米，包含高端、中端和低端所有老旧物流园区面积。”“在局部风向标市场长三角区域，高标准物流园区体量未超过35%。其中，上海占据25%，说明长三角地区物流设施投资的稳定性吸引了众多物流投资者。”根据戴德梁行统计，国内高标库存量面积由2017年末的3318万平方米增至2020年末的6400万平方米，年复合增速达24%。截至2020年末，华东、华北、华南、西南和华中区域高标库存量面积占比分别为41%、22%、14%、14%和9%。仲量联行认为，自疫情爆发后，物流仓储成为最具韧性的地产板块。我国一线城市物流地产整体投资回报率在6%~8%之间，较购物中心的4%~6%、长租公寓的2%-3%等资产更高，并在疫情影响下展现出较强韧性及抗风险能力。上海过去5年（2016~2020年）优质物流仓储市场租金年复合增长率达5.8%，优质物流园区空置率仅9.1%。资本涌入物流地产板块在政策支持下，资本也相继涌入物流地产板块。2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，我国基础设施公募REITs正式起航。2021年6月21日，我国首批9只基础设施试点REITs在沪、深两地交易所挂牌上市，国内公募REITs正式落地。按照底层资产划分，首批试点REITs中的中金普洛斯REIT及红土盐田港REIT均属于仓储物流类，最终认购价格分别为3.89元和2.3元。截至2022年1月18日，仲量联行统计红土盐田港REIT较认购价涨幅达42.9%，普洛斯REIT较认购价涨幅达29.3%，预计2022年将继续受到投资者青睐。中金公司分析员张宇表示：“初步统计，目前主要仓储物流开发运营商和物流及电商企业在手的有潜力供给中国REITs市场的资产规模可能达到千亿级别，可以对二级市场收益率定价形成一定参照。进一步考虑经营现金流成长（过去10年高标仓单平方米租金的涨幅平均在4%~6%），中国仓储物流REITs包括潜在资产增值收益在内的综合收益率中枢可能接近两位数水平，具有吸引力。”张宇进一步表示：“长期来看，我们判断中国仓储物流的合理资产存量较目前至少有1倍增长空间，且伴随更多优质企业和基金管理人参与，我们认为中国仓储REITs未来扩容可期，将是中国REITs板块中的长期优质子赛道。”仓储物业结构不平衡中金公司统计，虽然我国总体仓储面积丰沛（约10亿平方米），但现代仓储物流设施库存占比不足7%，明显低于发达国家，且各区域间供给水平很不平衡。张煜华认为：“当前，得益于新型城镇化、消费升级、先进制造业的发展，国内物流仓储需求快速增长，而其中高标仓更是呈现出较大的需求缺口。”中金公司报告显示，中国仓储物流市场前期由外资企业引导建立，目前仍处于外资主导格局，这和中国开发商在过去20年间对于住宅和商办领域之外的业务涉猎较少有直接关系。与其他国家相比，我国高标库面积占比相对较低，总体供应仍然不足。中金公司报告指出，分区域看，华南高标库供不应求，西南短期供给过剩。2018~2020年期间，华南区域高标库量价齐升，同时空置率维持较低水平（4.6%）；而西南区域高标库则量升价跌，2020年末空置率高达26%，体现出两地截然不同的供需格局。未来华南区域仓储用地供应稀缺而需求强劲，西南区域则面临大量新增供应，短期内供给仍然过剩。分城市看，一线城市及其周边卫星城市高标库市场景气度较高。2020年上半年，北京、深圳等一线城市，以及东莞、廊坊、昆山、苏州、惠州等一线卫星城市的高标库出租率（平均96%）和净有效租金（平均41元/平方米/月）均高于国内主要物流中心城市平均水平（出租率86%，平均租金33元/平方米/月），而大连、长春、沈阳、哈尔滨、昆明、重庆、成都等位于东北和西南区域的市场则表现相对较弱（出租率71%，平均租金22元/平方米/月）。需要注意的是，上海和广州的出租率只是暂时低于全国平均水平（主要受疫情影响），2019年下半年两地高标库的出租率均高于90%。光大证券分析师何缅南也表示：“当前我国已具备一定规模的工业仓储用地，但物流地产结构性问题愈发凸显。人均仓储面积尤其现代化仓储面积仍较海外发达国家有一定差距；冷链物流行业市场集中度偏低，行业内缺乏主导企业。”何缅南还指出，“新入局企业面临优质地块稀缺、新增地块开发成本较高等挑战。此外城市扩容改造下原有物流用地受拆迁影响加速缩减，土地置换时间成本较大，同时低标仓升级改造受限于规模及规划审批效率。”每日经济新闻【来源：每日经济新闻】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn 广州市工商行政管理局.税务局等上级主管部门审批.核准的具有道路运输容许证.公路营运资历证.正轨的广州市大型物流企业物流公司.公司具有大小车辆80余部.1T.3T.5T.10T.20T.30T.40T.:3m.5m.7.6m.8.6m.9.6m.12.5m.14m.15m.16m.17.5m等各种类型的车辆物流公司.广州到上海货运公司专营广州.广州.东莞珠三角至全国各地整车.零担.往/返.大件运输.风险品运输.冷藏运输.并提供现代化包装.货物仓储.公路快运.空运.市内短驳.物流配送.货物运输效劳的大型企业物流公司.公司以灵活的结算方式.精选的物流方案以节约物流开支.实行全程跟踪效劳.公司实行三包制度物流公司.1:包上门提货.包送货2:包产品货物包装3:包您满意五保证制度1:安全保证2:质量保证3:价钱保证4:效劳保证5专业保证在中保财富保险公司广州公司投保了各类综合险种的保险.确保客户托运货物的运输安全和利益保证物流公司.本公司以良好的信誉.优质的效劳体系.承蒙各位新老朋友的支持与厚爱.才有了今天的效益和展开.公司以真诚的工作态度.珍爱与每个客户的每次合作.决不孤负客户的托付与信任物流公司.真诚的效劳.真实的价钱.公司还会定期的做客户回访. 也是市场竞争力削弱的一个要素，一些企业开端对物流各种功用、要素中止整合，重新配置资源，逐步构成了物流系统和物流产业。首先是企业内部物流资源整合一体化，构成了以企业为中心的物流系统，物流管理也随之成为企业内一个独立部门和职能范畴；之后，物流资源整合和一体化不再仅仅局限在企业层面上，而是转移到相互联络、分工协作的整个产业链条上，构成了以供应链管理为中心的、社会化的物流系统，物流活动逐步从消费、买卖和消费过程中分化出来，成为一种专业化的、由独立的经济组织承担的新型经济活动；也构成了一个新兴的产业，也就是物流产业在此基础上，兴隆国度经济中呈现了为工商企业和消费者提供专业化物流效劳的企业，即“第三方物流”。在现代经济中，物流产业及其所提供的物流效劳，与传统的物流活动或者消费、流通部门从事的物流活动曾经有了本质上的区别。 与物流活动不同，物流产业曾经将分散在不同企业和不同部门的各种物流资源分别出来，重新优化组合和合理配置，将供应、仓储、分销、配送等物流活动从消费和流通范畴中分化出来，构成系统化、专业化运营的物流产业。从这个意义讲，由于社会经济展开的客观需求，一个新的物流产业降生了。②物流产业的呈现，重新组织了物流的社会资源和物流活动，充分发挥了物流设备的应用率，进步了物流活动的效率，并降低了社会物流总本钱，使消费、流通部门的流通费用大大降低，增加了消费、流通部门的获利空间。物流产业的一个重要作用就是在为消费、流通部门提供效劳的同时，极大地节约了社会物流资源，使对方在一定资源投入下获得更高的利润；另外，物流产业可以为全社会提供更为全面、多样化的物流企业不只可以提供货物运输、配送、流通加工等有形效劳，而且可以提供物流方案设计，物流信息管理等无形效劳，这是商业企业、运输企业、仓储企业等会场传统流通部门所难以企及的。因此，物流产业被称为“第三利润源泉”。是降低了本钱扩展了效劳对象的利润空间。 ③在现代经济中，由于社会分工的日益深化和经济结构的日趋复杂，各个产业、部门、企业之间的交流关系和相互依赖程度也愈来愈虚无缥缈，物流产业是维系这些复杂交流关系的纽带和血管，它衔接社会经济的各个部分并使之成为一个有机整体

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