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《投资者网》谷毓榕编辑 汤巾近期，中通快递股份有限公司（港股上市主体为中通快递开曼有限公司，下称“中通快递”，2057.HK）南宁转运中心项目宣告竣工。南宁转运中心项目于2020年9月开工建设，于2021年10月试生产。资料显示，中通跨地南宁转运中心的业态为“现代物流＋智能仓储＋新零售”，运营模式为“基地仓储＋干线运输＋末端配送”。竣工后，该中心将降低物流成本，提高物流效率，预计年产值达到5亿元，日处理包裹量可达400万个。2021年前三季度，中通快递总营业收入达到211.88亿元，同比增长24.95%，其中快递服务收入达到190.22亿元，同比增长12.92%。公司实现净利润11.48亿元，同比下降5.16%，但剔除上年度税收返还的一次性影响后，调整后净利润同比增长13.7%。而快递业“一哥”顺丰控股（002352.SZ），2021年前三季度1358.6亿元，同比增长23.97%；归属于上市公司股东的净利润17.98亿元，同比下降67.89%。因此，中通快递已经缩小了与顺丰控股的净利润差距。从二级市场表现来看，中通快递在2021年2月股价触及高点296.42港元/股（前复权价），此后持续震荡。截至今年2月24日，中通快递收于230港元/股，市盈率（TTM）为37倍，总市值1902亿港元。 中通快递上市以来股价走势（单位：港元/股）数据来源：Wind内部梳理和继续扩张从市场份额看，中通快递已经五年连续第一，市占率从2014年的13.01%上升至2020年的20.39%。2014-2021年第一季度各快递公司市场份额占比数据来源：公司公告，国金证券研究所这一切的背后，与中通快递的内部梳理、快速扩张紧密关联。此前，作为大型集团，公司打造了中通快递、中通快运等两个品牌。两个品牌均各自设有服务网点，区别是中通快运的时效性更高，因此扩张速度更快。2020年，中通快运的服务网点有1.2万家，分拨中心67个，日运力为3.8万吨。不过，快递和快运在经营过程中，却出现效率瑕疵。资料显示，内部梳理前，快运和快递的加盟商重合度高达90%。对此，公司开始了内部梳理，重点放在分割快递和快运的网点、加盟商等方面，并重新安排、优化。2021年，快递和快运等两张网络的加盟商重合度，已降低到20%以下。梳理后，快运在运作模式上采用“中心直营＋加盟网点”的扁平化体系。截至2021年6月30日，快运的全国网点已达3.01万家，并与超过5450家网络合作伙伴直接签订协议，全国网点数量位居国内快递业之首。从业务方面来看，中通快递2021年前三季度完成业务量159.47亿票，同比增长37.56%，市占率达20.77%，其中快递服务2021前三季度总收入为190.22亿元。先梳理网点和加盟商、再继续扩张，中通快递在选择新加盟商时，更倾向小规模加盟商。其中缘由，公司既加强了总部对加盟商和保证末端网点的管控，同时每个加盟商因管理的网点数量较少，也有利于网点精细管理。如此改变下，中通快递再度提升了市占率。不过，由于扁平化管理的弊端难以彻底治理，即对网点的管理仍不够精细，导致公司的地方网点出现负面新闻。2022年2月，据钱江晚报报道，有客户投诉中通物流的中转站拒收个别寄收地为杭州的快递。公司给出的回复是疫情管控，然而当时杭州已经降为低风险，不再带星。此前1个月，一条为#中通快递员遭投诉当客户面踩碎包裹#的题目登上了微博热搜，引起了广泛关注。对此，中通快递客服给出的回应是：涉事员工为临时工，公司已给予罚款和开除的惩罚。总部人士给出的回应是对于涉事员工，公司将进行内部培训再上岗，并解释由于双11期间派件量过大，临时请外人协助，内部管理不是特别及时到位。价格战下的无奈中通快递因处置快递上了微博热搜，然而，一波未平一波又起。2022年2月，据九派新闻报道，有快递员因未收到每单快件派费增加的1毛钱而多次投诉，最后被网点随便找了个理由开除。这里的1毛钱，是国家规定快递公司必须给快递员的费用。事后网点给出的回复是：请不起、要求太多。据了解，中通快递员的派费收入由总部和网点两部分构成。此事件中，总部派费确实多了1毛钱，但网点又给减了1毛钱，所以最终还是原来的派费水平。究其原因，快递业仍处于价格战的内卷之中，因此影响了网点的盈利能力。上述新闻中的加盟商直言：“（总派费）费用就是这个费用，因为给得多我们给不起，直接要倒闭了。”该案例中，可看出加盟网点和快递员的矛盾。快递员就是自身收入未增加，小型加盟网点给快递员的派费取决于分成比例。不过，受困于价格战的大环境，近年来网点能拿到的分成一直在减少，导致下分到快递员手中的收入也无法提升。独特的网络合作伙伴模式资料来源：公司官网，国金证券研究所对此，中通快递做出了改变的尝试。公司向派件网点支付末端派送服务费，计划以此既解决收入分配不公的问题，又平衡揽件方和派件方的费用负担。此机制下，中通快递的稳定性得到提升，加盟商的换手率低于5%。然而，成本是价格战的核心。收入减少的情况下，目前还没有完美的方案出现。实际上，快递行业的价格战并非一朝一夕。过去3年，快递行业价格战不断升级，尤其在2020年，伴随新玩家极兔进场和疫情的双重影响，价格战进入深水层。值得注意的是，持续的价格战已引来行业监管。2021年9月，浙江发布了《浙江省快递业促进条例》，规定快递费不得低于成本价，此举措将使得快递行业同行之间的价格战开始趋于平缓，减少竞争压力，快递企业盈利有望改善。总体来说，中通快递在内部梳理后仍保持了较强的竞争力，但仍需注意加盟网点扁平化管理的弊端。价格战下，快递业的前景，还有待观察。（思维财经出品）■物流地产正逐渐走进大众视野。2月中旬，亚太地区最大不动产管理公司ESR完成一宗华东地区总面积逾55万平方米物流及工业资产组合收购，这是华东地区迄今最大规模物流及工业资产组合交易。而自2021年6月21日上市交易以来，首批仓储物流类公募REITs较认购价大幅增长，有机构预计，2022年其对于投资者的吸引力仍将持续。但目前物流地产暴露的结构性问题也愈发明显。交易量增幅超50%物流地产在2021年交易量和需求量都有较大增幅，根据仲量联行统计，2021年物流地产大宗交易量的增幅高达50%以上。远洋资本董事总经理张煜华表示：“中国高标准物流园大致规模约为8000万平方米（已完工），预计2022年底增长至1亿平方米左右。中国整体物流地产市场存量为10.6亿平方米，包含高端、中端和低端所有老旧物流园区面积。”“在局部风向标市场长三角区域，高标准物流园区体量未超过35%。其中，上海占据25%，说明长三角地区物流设施投资的稳定性吸引了众多物流投资者。”根据戴德梁行统计，国内高标库存量面积由2017年末的3318万平方米增至2020年末的6400万平方米，年复合增速达24%。截至2020年末，华东、华北、华南、西南和华中区域高标库存量面积占比分别为41%、22%、14%、14%和9%。仲量联行认为，自疫情爆发后，物流仓储成为最具韧性的地产板块。我国一线城市物流地产整体投资回报率在6%~8%之间，较购物中心的4%~6%、长租公寓的2%-3%等资产更高，并在疫情影响下展现出较强韧性及抗风险能力。上海过去5年（2016~2020年）优质物流仓储市场租金年复合增长率达5.8%，优质物流园区空置率仅9.1%。资本涌入物流地产板块在政策支持下，资本也相继涌入物流地产板块。2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，我国基础设施公募REITs正式起航。2021年6月21日，我国首批9只基础设施试点REITs在沪、深两地交易所挂牌上市，国内公募REITs正式落地。按照底层资产划分，首批试点REITs中的中金普洛斯REIT及红土盐田港REIT均属于仓储物流类，最终认购价格分别为3.89元和2.3元。截至2022年1月18日，仲量联行统计红土盐田港REIT较认购价涨幅达42.9%，普洛斯REIT较认购价涨幅达29.3%，预计2022年将继续受到投资者青睐。中金公司分析员张宇表示：“初步统计，目前主要仓储物流开发运营商和物流及电商企业在手的有潜力供给中国REITs市场的资产规模可能达到千亿级别，可以对二级市场收益率定价形成一定参照。进一步考虑经营现金流成长（过去10年高标仓单平方米租金的涨幅平均在4%~6%），中国仓储物流REITs包括潜在资产增值收益在内的综合收益率中枢可能接近两位数水平，具有吸引力。”张宇进一步表示：“长期来看，我们判断中国仓储物流的合理资产存量较目前至少有1倍增长空间，且伴随更多优质企业和基金管理人参与，我们认为中国仓储REITs未来扩容可期，将是中国REITs板块中的长期优质子赛道。”仓储物业结构不平衡中金公司统计，虽然我国总体仓储面积丰沛（约10亿平方米），但现代仓储物流设施库存占比不足7%，明显低于发达国家，且各区域间供给水平很不平衡。张煜华认为：“当前，得益于新型城镇化、消费升级、先进制造业的发展，国内物流仓储需求快速增长，而其中高标仓更是呈现出较大的需求缺口。”中金公司报告显示，中国仓储物流市场前期由外资企业引导建立，目前仍处于外资主导格局，这和中国开发商在过去20年间对于住宅和商办领域之外的业务涉猎较少有直接关系。与其他国家相比，我国高标库面积占比相对较低，总体供应仍然不足。中金公司报告指出，分区域看，华南高标库供不应求，西南短期供给过剩。2018~2020年期间，华南区域高标库量价齐升，同时空置率维持较低水平（4.6%）；而西南区域高标库则量升价跌，2020年末空置率高达26%，体现出两地截然不同的供需格局。未来华南区域仓储用地供应稀缺而需求强劲，西南区域则面临大量新增供应，短期内供给仍然过剩。分城市看，一线城市及其周边卫星城市高标库市场景气度较高。2020年上半年，北京、深圳等一线城市，以及东莞、廊坊、昆山、苏州、惠州等一线卫星城市的高标库出租率（平均96%）和净有效租金（平均41元/平方米/月）均高于国内主要物流中心城市平均水平（出租率86%，平均租金33元/平方米/月），而大连、长春、沈阳、哈尔滨、昆明、重庆、成都等位于东北和西南区域的市场则表现相对较弱（出租率71%，平均租金22元/平方米/月）。需要注意的是，上海和广州的出租率只是暂时低于全国平均水平（主要受疫情影响），2019年下半年两地高标库的出租率均高于90%。光大证券分析师何缅南也表示：“当前我国已具备一定规模的工业仓储用地，但物流地产结构性问题愈发凸显。人均仓储面积尤其现代化仓储面积仍较海外发达国家有一定差距；冷链物流行业市场集中度偏低，行业内缺乏主导企业。”何缅南还指出，“新入局企业面临优质地块稀缺、新增地块开发成本较高等挑战。此外城市扩容改造下原有物流用地受拆迁影响加速缩减，土地置换时间成本较大，同时低标仓升级改造受限于规模及规划审批效率。”每日经济新闻【来源：每日经济新闻】声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。 邮箱地址：newmedia@xxcb.cn

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